Ноя 14, 2017

Обзор офисного рынка США

Рынок офисной недвижимости в СШАВ течение 2016 года развитие рынка офисных помещений США характеризовалось осторожным оптимизмом среди основных игроков и умеренным ростом по всем направлениям. Это подтверждается в основном арендными ставками, которые выросли на скромные 0,1% или даже снизились в таких городах, как Чикаго, НьюЙорк, Вашингтон и СанФранциско. Это было связано с замедлением лизинговой деятельности, поскольку чистые коэффициенты поглощения только достигли 6,5 миллионов квадратных футов в последнем квартале 2016 года. Основная часть операций по аренде состояла из малой и средней офисной недвижимости, а общее количество площадей, которые превышали 500 000 квадратных футов, сократились на 43 процента.
Основные рыночные показатели (например, занятость, вакантность и уровень доступности) были связаны с показателями тех отраслей промышленности, которые составляют основную часть офисных арендаторов в США. В 2016 году было зафиксировано улучшение показателей рынка труда в технологическом секторе, что привело к снижению доли вакантных площадей до первого 10процентного барьера. Это компенсировало относительную стагнацию в сегменте арендаторов, занимающихся финансовыми услугами, юридическими и правительственными органами.
Согласно проведению маркетингового исследования, важные показатели, демонстрирующие эффективность рынка в 2016 году, включали:
Общий фонд офисных площадей составил свыше 137 миллионов квадратных футов.
Общая доля вакантных площадей составила 16,9 процента.
Ежегодное чистое поглощение превысило  1,1 миллиона квадратных футов.
Средние ставки по стране — $ 23,91 за квадратный фут.
Площади строящихся офисных помещений составляют 4,9 миллиона квадратных футов, из которых 53,7 процента уже сданы в аренду
Офисный рынок США в разрезе городов.
Средние рынки были одними из лучших в 2016г. Портленд, Нэшвилл, СолтЛейкСити и СанАнтонио характеризовались увеличением занятости, которое составляло в среднем 3 процента. В СанФранциско рыночные показатели также были положительными, несмотря на то, что темпы сокращения вакантности упали с 2,9 до 1,1%. Другие региональные рынки офисной недвижимости, которые преуспели, включали Остин, Силиконовую долину и Сиэтл. На этих рынках падение вакантности составило в среднем 2 процента.
Напротив, отрицательные показатели поглощения были очевидны в НьюЙорке, где они достигли 1,4 миллиона квадратных футов. Аналогичная тенденция наблюдалась в округе Колумбия, где совокупная отрицательная скорость поглощения составляла 308 000 квадратных футов.
Рост стоимости аренды варьировался от города к городу, но основные тенденции можно резюмировать следующим образом:
Пиковые размеры ставок аренды: Силиконовая долина, СанФранциско, Даллас, ФортУорт, Нэшвилл, Атланта, ЛосАнджелес, Остин, Тампа, Сиэтл, Миннеаполис, Чикаго, СанДиего, СолтЛейкСити, Майами, Портленд, Роли и НьюЙорк.
восходящие ставки аренды: НьюДжерси, Кливленд, Бостон, Шарлотта, Индианаполис, СентЛуис, Орландо, Питтсбург, Балтимор, Вашингтон, Детройт, СанАнтонио, Цинциннати и Филадельфия.
Анализ рынка и разработка бизнесплана показали, что, рынок офисных помещений США, как ожидается, продемонстрирует рост в течение 2017 года. Рост будет зависеть от повышения доверия потребителей (в настоящее время находящееся на 13летнем максимуме) и укрепления доллара доллара США.
Ожидается, что спрос на крупные офисные помещения восстановится в течение следующего года, и такой тренд будет усилен высокими показателями развития строительного сектора, учитывая, что в течение следующих 12 месяцев более 110 миллионов квадратных футов офисных площадей будут выпущены в на рынке США. Однако существует риск избыточного предложения, хотя это может повлиять только на такие базовые рынки, как Вашингтон и НьюЙорк. Что касается рынка офисных инвестиций, ожидается, что изменения будут минимальными, а спрос на площади на основных рынках останется сильным до тех пор, пока краткосрочные процентные ставки останутся благоприятными.
Наконец, стоит упомянуть о влиянии нового сектора технологий на рынок офисных площадей в США в течение следующего 2018 года. На многих ключевых локальных рынках страны новые высокотехнологичные арендаторы, как ожидается, будут проявлять высокую активность в финансовом и юридическом секторах с точки зрения слияния и поглощения. Рыночные прогнозы также показывают, что в среднесрочной перспективе этот бизнессектор может вызвать резкий рост спроса на крупные офисные объекты в силу его укрупнения и увеличения располагаемых финансовых средств.